Umowa najmu a umowa najmu okazjonalnego – najważniejsze różnice i prawa stron

Wynajem mieszkania wiąże się z określonymi prawami i obowiązkami zarówno po stronie właściciela (wynajmującego), jak i najemcy. Podstawowym dokumentem regulującym wzajemne relacje stron jest umowa najmu. W przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego strony mogą się jednak zdecydować się na szczególną formę umowy – umowę najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny został wprowadzony przede wszystkim po to, aby zapewnić właścicielowi większą ochronę na wypadek, gdyby najemca przestał regulować należności albo po zakończeniu umowy odmówił opuszczenia lokalu.

Czym jest umowa najmu?

Umowa najmu jest umową, na podstawie której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się do uiszczania umówionego czynszu.

W praktyce umowa powinna określać przede wszystkim:

• dokładne oznaczenie stron,
• adres i opis wynajmowanego lokalu,
• wysokość czynszu,
• termin i sposób jego płatności,
• zasady ponoszenia opłat dodatkowych,
• czas trwania umowy,
• zasady wypowiedzenia,
• prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy,
• zasady korzystania z lokalu,
• wysokość i zasady zwrotu kaucji.

Warto również sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Powinien on opisywać stan lokalu i jego wyposażenie w chwili przekazania mieszkania najemcy. Dobrym rozwiązaniem jest również wykonanie dokumentacji fotograficznej. 

Jakie obowiązki ma wynajmujący? 

Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz utrzymywanie go w takim stanie przez czas trwania najmu, z uwzględnieniem obowiązujących przepisów i postanowień umowy.

Wynajmujący powinien również respektować prawo najemcy do spokojnego korzystania z lokalu. Nie oznacza to jednak, że właściciel jest pozbawiony możliwości kontroli stanu mieszkania. Kontrola powinna odbywać się z poszanowaniem praw najemcy i na zasadach wynikających z przepisów oraz umowy.

Jakie obowiązki ma najemca?

Najemca powinien korzystać z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i postanowieniami umowy, terminowo regulować czynsz oraz inne należności, a także dbać o stan mieszkania.

Najemca nie powinien samodzielnie dokonywać zmian w lokalu, które wykraczają poza zwykłe korzystanie z mieszkania, bez odpowiedniej zgody wynajmującego, jeżeli taka zgoda jest wymagana.

Przedmiotem częstych sporów są również kwestie dotyczące napraw i konserwacji. W tym zakresie warto dokładnie ustalić w umowie, które obowiązki obciążają właściciela, a które najemcę, pamiętając jednak, że nie wszystkie obowiązki mogą zostać dowolnie przeniesione na drugą stronę.

Czym jest zatem najem okazjonalny?

Najem okazjonalny lokalu jest szczególnym rodzajem najmu lokalu mieszkalnego, uregulowanym w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Jego charakterystyczną cechą jest dodatkowe zabezpieczenie właściciela na wypadek problemów z opuszczeniem lokalu przez najemcę po zakończeniu stosunku najmu.

Najem okazjonalny może zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa najmu okazjonalnego powinna zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Jednym z najważniejszych elementów najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela.

Najemca wskazuje również inny lokal, do którego będzie mógł się przenieść w przypadku konieczności wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania.

Co istotne, właściciel powinien otrzymać odpowiednie oświadczenia i dokumenty wymagane przez przepisy. Brak spełnienia ustawowych wymogów może oznaczać, że umowa nie będzie korzystała z przewidzianych dla najmu okazjonalnego mechanizmów ochronnych.

Czy właściciel może samodzielnie ,,usunąć’’ najemcę z mieszkania?

Sam fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego nie oznacza, że właściciel może samodzielnie usunąć najemcę z lokalu, zmienić zamki czy odłączyć media.

Jeżeli najemca nie opuszcza lokalu pomimo zakończenia umowy i spełnienia ustawowych przesłanek, właściciel musi skorzystać z przewidzianej prawem procedury.

Najem okazjonalny ma jednak istotne znaczenie na etapie egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, ponieważ spełnienie ustawowych wymogów pozwala właścicielowi skorzystać z uproszczonego mechanizmu dochodzenia opróżnienia lokalu, aniżeli przy tradycyjnej umowie najmu.

W przypadku najmu okazjonalnego właściciel ma również obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w ustawowym terminie.

Obowiązek ten ma istotne znaczenie, ponieważ jego niedopełnienie może pozbawić właściciela części szczególnych uprawnień związanych z najmem okazjonalnym.

Dlatego po podpisaniu umowy warto zadbać nie tylko o prawidłową treść samego dokumentu, ale również o dopełnienie wszystkich formalności związanych z najmem.

Najem zwykły czy najem okazjonalny – co wybrać?

Z punktu widzenia właściciela najem okazjonalny zapewnia dodatkowe zabezpieczenie na wypadek problemów z opuszczeniem lokalu przez najemcę. Jest jednak bardziej sformalizowany niż zwykła umowa najmu.

Najemca powinien natomiast pamiętać, że podpisanie umowy najmu okazjonalnego wiąże się z dodatkowymi obowiązkami, w szczególności z koniecznością złożenia odpowiednich oświadczeń oraz wskazania lokalu, do którego będzie mógł się przenieść.

Nie oznacza to jednak, że najem okazjonalny jest rozwiązaniem „gorszym” dla najemcy. Prawidłowo skonstruowana umowa może jasno określać prawa i obowiązki obu stron, ograniczając ryzyko późniejszych sporów.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy?

Niezależnie od tego, czy strony zawierają zwykłą umowę najmu czy najem okazjonalny, przed podpisaniem dokumentu warto dokładnie sprawdzić:

1. Stan prawny lokalu – wynajmujący powinien mieć prawo do dysponowania lokalem i zawarcia umowy.
2. Wysokość wszystkich opłat – umowa powinna jasno wskazywać, jaka jest wysokość czynszu oraz jakie dodatkowe koszty ponosi najemca.
3. Kaucję – należy określić jej wysokość, cel oraz termin i sposób zwrotu po zakończeniu najmu.
4. Czas trwania umowy – istotne jest ustalenie, czy umowa została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony oraz jakie są zasady jej zakończenia.
5. Zasady wypowiedzenia – nie każde postanowienie umowne dotyczące wypowiedzenia będzie skuteczne. W przypadku lokali mieszkalnych szczególne znaczenie mają przepisy chroniące prawa lokatorów.
6. Stan lokalu – protokół zdawczo-odbiorczy pozwala uniknąć wielu sporów dotyczących tego, czy konkretne uszkodzenia istniały już przed rozpoczęciem najmu.
7. Dodatkowe postanowienia – warto określić zasady dotyczące zwierząt, podnajmu, liczby osób zamieszkujących lokal, przeprowadzania remontów czy korzystania z wyposażenia mieszkania.

 Najczęstsze błędy przy zawieraniu umów najmu.

Jednym z podstawowych błędów jest korzystanie z przypadkowych wzorów umów znalezionych w internecie bez dostosowania ich do konkretnej sytuacji.

Problematyczne mogą być również postanowienia sprzeczne z ustawą, niejasne zapisy dotyczące opłat albo próby nadmiernego ograniczenia praw najemcy.

W przypadku najmu okazjonalnego szczególnie ważne jest natomiast prawidłowe spełnienie wszystkich wymogów formalnych. Samo nazwanie umowy „umową najmu okazjonalnego” nie wystarczy, aby strony mogły skorzystać ze szczególnych regulacji przewidzianych dla tego rodzaju najmu.

Podsumowanie:

Umowa najmu powinna zabezpieczać interesy obu stron i jasno określać zasady korzystania z lokalu. Właściciel powinien zadbać o ochronę swojej własności i prawidłowe uregulowanie kwestii płatności, napraw oraz zakończenia umowy. Najemca powinien natomiast zwrócić szczególną uwagę na wysokość wszystkich kosztów, zasady wypowiedzenia, kaucję oraz zakres swoich obowiązków.

Najem okazjonalny stanowi dodatkowe narzędzie ochrony właściciela, ale aby rzeczywiście spełniał swoją funkcję, konieczne jest prawidłowe przygotowanie dokumentacji i dopełnienie wymaganych formalności.

Przed podpisaniem umowy najmu – szczególnie gdy dotyczy ona mieszkania o znacznej wartości lub zawierana jest na dłuższy okres – warto zadbać o jej analizę pod kątem indywidualnej sytuacji stron. Pozwala to uniknąć sporów i kosztownych problemów w przyszłości.

 

Pomoc prawna świadczona przez adwokata lub radcę prawnego zajmującego się sprawami związanymi z umową najmu może obejmować samą poradę prawną, przygotowanie umowy najmu lub analizę umowy najmu, jak również wsparcie na etapie eksmisji lokatora czy innych sporów między najemcą a wynajmującym, w tym w zakresie reprezentacji przed sądem.

radca prawny Anna Krysiak-Schechinger
Kancelaria Radcy Prawnego
Pabianice, ul. gen. K. Pułaskiego 17 lok. 21