adwokatradcapabianice@gmail.com
(42) 307-07-70

Zniesienie współwłasności

Ze współwłasnością mamy do czynienia, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje kilku osobom jednocześnie w sposób niepodzielny. Przejawia się to tym, że przedmiot podlegający współwłasności jest jeden, może to być np. nieruchomość czy samochód, właścicieli rzeczy jest natomiast co najmniej dwóch i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, które jest ograniczone jedynie przez tożsame prawa przysługujące pozostałym współwłaścicielom.

Zgodnie z regulacją art. 210 § 1 k.c., każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć, jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Podstawowym uprawnieniem współwłaścicieli jest zatem prawo każdego z nich do żądania zniesienia współwłasności, co może nastąpić w sposób umowny lub sądowy.

Umowne zniesienie współwłasności stanowi rozwiązanie mogące mieć zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy współwłaściciele są zgodni w zakresie samego zniesienia współwłasności, jak i jego sposobu, bowiem dochodzi do niego wskutek zawarcia przez współwłaścicieli stosownej umowy, nierzadko wymagającej nadto zachowania formy aktu notarialnego (tak w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości). Sądowe zniesienie współwłasności wiąże się natomiast z koniecznością sporządzenia i wystąpienia do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności, co może mieć miejsce zarówno w przypadku, gdy współwłaściciele są zgodni co do samego podziału, jak i jego sposobu, jak również gdy brak jest między nimi porozumienia w tym zakresie.

Zgodnie z art. 42 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, od wniosku o zniesienie współwłasności pobiera się opłatę stałą w kwocie 1.000 złotych, natomiast jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie tylko 300 złotych – tym samym, jeśli współwłaścicielom nie zależy na jak najszybszym zniesieniu współwłasności, warto rozważyć możliwość skorzystania z sądowego sposobu zniesienia współwłasności z uwagi na znacznie niższe koszty niż przy umownym zniesieniu współwłasności (gdy konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego). W razie połączenia wniosku o zniesienie współwłasności z wnioskiem o działu spadku, pobiera się opłatę stałą w kwocie 1.000 złotych, natomiast w przypadku zgodnego projektu działu spadku wraz ze zniesieniem współwłasności – opłatę stałą w kwocie 600 złotych.

Wyróżnia się trzy sposoby zniesienia współwłasności. Pierwszym z nich jest podział fizyczny rzeczy – podstawowy sposób zniesienia współwłasności, w pierwszej kolejności sąd dąży do zniesienia współwłasności danej rzeczy poprzez jej podział fizyczny, chyba że współwłaściciele w sposób wyraźny wyrażą inną wolę, uwzględniając ponadto stan prawny i faktyczny z chwili zniesienia współwłasności uzasadniający podział danego rodzaju. Zgodnie bowiem z regulacją art. 211 k.c., w przypadku żądania przez jednego ze współwłaścicieli zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej, sąd obowiązany jest każdorazowo zbadać także czy proponowany fizyczny podział nie jest sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo czy nie pociągałby za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Są to przesłanki, które sąd ocenia każdorazowo w odniesieniu do stanu faktycznego sprawy.

Innym sposobem zniesienia współwłasności jest przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom na własność z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli w kwotach odpowiadających przysługującym im udziałom. W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 197 k.c. domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. W przypadku, gdy współwłaściciele są zgodni w zakresie podziału rzeczy wspólnej, mogą samodzielnie ustalić wysokość spłat, a także ich terminy. W razie jednak, gdy między współwłaścicielami brak jest porozumienia, wartość rzeczy będzie ustalana przez sąd na podstawie opinii biegłego, a następnie określony zostanie rozmiar spłat, termin i sposób ich uiszczenia wraz z ewentualnymi odsetkami oraz sposobem ich zabezpieczenia. Należy mieć na uwadze, że rozłożenie dopłat i spłat na raty nie może nastąpić na okres dłuższy niż dziesięć lat.

Ostatnim sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż przedmiotu współwłasności i podział uzyskanej w ten sposób sumy między współwłaścicieli, stosownie do przysługujących im udziałów, co uznaje się zwykle za najmniej korzystny sposób podziału z uwagi na wysokość ceny sprzedaży rzeczy, która jest niższa od ceny rynkowej.

Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości kieruje się do sądu rejonowego miejsca jej położenia. Wniosek winien zawierać dokładne oznaczenie rzeczy mającej ulec podziałowi oraz dowody własności. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Co szczególnie istotne, w toku postępowania o zniesienie współwłasności możliwe jest dochodzenie rozliczenia poniesionych na utrzymanie przedmiotu współwłasności środków czy też nakładów czynionych na daną rzecz. Po zakończeniu postępowania w przedmiocie zniesienia współwłasności dochodzenie tych należności staje się niemożliwe.


Pomoc prawna świadczona przez adwokata lub radcę prawnego zajmującego się sprawami dotyczącymi zniesienia współwłasności 
może obejmować samą poradę prawną (na którą składa się również szczegółowa analiza zgromadzonej w sprawie dokumentacji), wystąpienie z wezwaniem do rozpoczęcia negocjacji ugodowych z pozostałymi współwłaścicielami i prowadzenia tych negocjacji, przygotowanie umowy o zniesienie współwłasności wreszcie sporządzenie wniosku o zniesienie współwłasności do sądu czy innych pism procesowych składanych w toku sprawy, jak również pełną reprezentację strony przed sądem.

aplikant radcowski Anna Lewandowska
Kancelaria Adwokacka
Adwokat Kamili Majchrzak
Pabianice, ul. Zamkowa 36 lok. 1.3
Łódź, ul. Radwańska 4 lok. 15